证券时报记者 张达
我国不动产投资信托基金（REITs）正步入快速发展的新阶段。证券时报记者了解到，自商业不动产REITs试点正式启动以来，短短3个月内已申报17单产品，申报募集规模突破600亿元，已超过2025年全年基础设施REITs的发行总量。
多位业内人士在接受记者采访时称，行业普遍预期2026年上半年首批产品将顺利落地，后续申报主体有望持续扩容。我国商业不动产REITs未来发展空间广阔，或将成为资本市场重要的特色品类赛道。
3个月申报规模
突破600亿元
2025年12月31日，中国证监会正式推出商业不动产公募REITs试点，此举标志着我国公募REITs市场实现了重要突破。数据显示，截至2026年4月1日，国内已申报商业不动产REITs产品共计17单，合计拟发行规模突破600亿元。
“自试点推出以来，仅3个月时间，商业不动产REITs的申报募集规模已超2025年全年基础设施REITs的发行总量，市场热度与发展势能十分显著。”戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝在接受记者采访时表示。
杨枝介绍，对比亚洲主要国家和地区的公募REITs市场发展历程，相关市场历经20年发展，日本落地REITs产品60单，中国香港地区落地11单，新加坡落地约40单；而中国内地REITs市场仅用5年时间，已落地产品79单，发展速度领跑亚洲地区。
“从产品数量与发展速度看，中国内地公募REITs市场增速位居全球前列，但从市值规模分析，2200亿元的整体体量仍相对偏小，成长空间十分广阔。”杨枝指出，这也正是监管层适时推出商业不动产REITs试点的核心考量，未来我国公募REITs市场将形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动的发展新格局，全面拓宽行业发展空间。
参与主体与资产模式
百花齐放
从底层资产类型的准入标准来看，杨枝解释，基础设施公募REITs虽已将办公楼、酒店、商业综合体等品类纳入发行范围，但资产准入门槛较高，酒店需达到四星级及以上标准，办公楼限定为超甲级、甲级资质；而商业不动产REITs试点进一步放宽了资产准入范围，将全服务酒店、有限服务酒店、甲级办公楼、乙级办公楼等多元业态均纳入试点范畴，底层资产类型更趋丰富多元。
“从已申报的商业不动产REITs产品来看，资产类型更加多元化，并且组合形式更为多样，不仅有多种资产的组合，还有跨城市的资产组合。”REITs行业联盟秘书长王刚对记者表示。
戴德梁行统计数据显示，截至2026年4月1日，上述17单已申报商业不动产REITs产品中，资产类型分布多元化：购物中心类6单、商业综合体类5单、酒店类3单、奥特莱斯类2单、社区商业类1单。从发行规模占比来看，酒店类占28%、购物中心类占27%、综合体类占22%、奥特莱斯类占21%、社区商业类占2%；从发行主体类型分析，国有企业占比40%、民营企业占比47%、外资机构占比13%。
“民营企业与外资的参与度较基础设施REITs阶段有了显著提升，市场参与主体结构更趋优化。”杨枝表示，已申报的3单酒店类REITs项目中，2单为有限服务酒店，分别对应华住集团、锦江酒店的相关资产，1单为三亚亚特兰蒂斯全服务奢华酒店。发行人涵盖国企龙头、民营头部企业两类主体，既有单一核心资产项目，也有多资产打包项目。
未来发展空间极为广阔
截至2026年4月16日，17单已申报商业不动产REITs产品中，已有4单完成监管反馈流程，另有多单产品处于监管反馈推进阶段。杨枝表示，完成反馈的项目将陆续进入最终审核与正式发行环节，行业普遍期待2026年上半年首批商业不动产REITs产品顺利落地。中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，2026年商业不动产REITs将加速发力，后续将有更多企业参与申报发行。
“我们对中国公募REITs市场的长远发展始终抱有充足的信心。”杨枝表示，放眼全球，我国是REITs底层资产类型最为丰富的国家，涵盖多种类型的基础设施资产与全类型商业不动产资产。从行业发展趋势判断，我国商业不动产REITs未来发展空间极为广阔，有望成为资本市场重要的特色品类赛道，进一步助力实体经济高质量发展。
王刚指出，机构间REITs（私募REITs）作为多层次REITs市场的重要一环，近年来发展迅速，覆盖类型更为广泛。这一市场如同“蓄水池”，未来若能实现与公募REITs的互联互通，将为商业不动产公募REITs输送更多经过专业化管理的优质资产，进一步打开行业想象空间。
不过，王刚强调，发行上市只是新的起点，未来还需持续不断地进行资产优化，引入更专业化的管理，涵盖资产管理、商业管理、运营管理、物业管理等方面。唯有如此，我国REITs市场的发展方能行稳致远。
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